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土地估价师资格考试试卷(四)土地估价实务(1)

作者:佚名  来源:不详  发布时间:2006-6-9 19:08:14  发布人:chjchjchj
本部分由两个估价报告构成,请认真阅读案例报告并加以分析,指出其中存在的问题,并说明原因,本部分50分,答题时间为60分钟。

    1.(本题20分) 土地 估价报告:

    一、评估对象概况:

    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

    二、评估目的:

    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。

    三、评估依据:

    1.《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。

    2.《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。

    3.《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。

    4.《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。

    四、评估过程:

    土地部分

    1.征地成本费:

    根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米

    2.三通一平费用:86.00元/平方米

    3.投资 利息 :156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

      开发周期为24个月,银行贷款月 利息 为1%。

    4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)

    5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

      因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。

    6.单位地价:267.23元/平方米

    7.年租金额:

      年纯收益(年租金额)=地价×还原利率

      根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率,确定还原利率为9%。

      即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

    地上物部分

    1.已拆除和待拆除部分:

名称

面积(平方米)

结构

成新

重置价(元/平方米)

估价额(元)

 

围墙

357.68

砖实砌

8

46.00

11445.76

厕所

16

砖木瓦

6

150.00

1440.00

粉碎房

44.4

砖石棉瓦

7

200.00

6216.00

废料棚

16

砖石棉瓦

7

200.00

2240.00

电焊间

14

砖墙瓦顶

9

390.00

4914.00

仓库

28

砖混

9

390.00

9828.00

化验室

28

砖混

9

390.00

9828.00

库房

112

 

砖石棉瓦

7

200.00

15680.00

水泥路

300

水泥

9

20.00

5400.00

合计

            66991.00

    2.出租部分

    二楼会议室 建筑 面积138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米,需出租给飞马公司。

      房屋部分:重置价        620元/平方米

                小区配套      48元/平方米

                商业网点      40元/平方米

                合    计      744元/平方米

                估计额=744×138.6=103118.40(元)

      土地价额=69.3×267.23=18519.04(元)

      二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44(元)

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