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全国土地估价师资格考试试卷之土地估价实务(1)

作者:佚名  来源:不详  发布时间:2006-6-9 19:08:13  发布人:chjchjchj
    本部分由两个估价报告构成,请认真阅读案例报告并加以分析,指出其中存在的问题,并说明原因,本部分50分,答题时间为60分钟。
    1.(本题20分) 土地 估价报告:
    一、评估对象概况:
    ××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
    二、评估目的:
    ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。
    三、评估依据:
    1.《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。
    2.《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
    3.《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。
    4.《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。
    四、评估过程:
    土地部分
    1.征地成本费:
    根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米
    2.三通一平费用:86.00元/平方米
    3.投资 利息 :156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)
      开发周期为24个月,银行贷款月 利息 为1%。
    4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)
    5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)
      因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。
    6.单位地价:267.23元/平方米
    7.年租金额:
      年纯收益(年租金额)=地价×还原利率
      根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率,确定还原利率为9%。
      即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)
    地上物部分
    1.已拆除和待拆除部分:
名称
面积(平方米)
结构
成新
重置价(元/平方米)
估价额(元)
 
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
16
砖石棉瓦
7
200.00
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
28
砖混
9
390.00
9828.00
化验室
28
砖混
9
390.00
9828.00
库房
112
 
砖石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合计
            66991.00
    2.出租部分
    二楼会议室 建筑 面积138.60平方米,楼面分摊占地69.30平方米,需出租给飞马公司。
      房屋部分:重置价        620元/平方米
                小区配套      48元/平方米
                商业网点      40元/平方米
                合    计      744元/平方米
                估计额=744×138.6=103118.40(元)
      土地价额=69.3×267.23=18519.04(元)
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