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土地估价师考试卷土地估价计算题(1)

作者:佚名  来源:不详  发布时间:2006-6-9 19:08:10  发布人:chjchjchj
 1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B,当时 造价 为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元,据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元, 土地 及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及 房产 税为20元/建筑平方米,需支付的年 管理 费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年 保险 费为重量价的0.2%,试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。(注本题不计房屋现值 利息 )(本题30分)。

    2.宗地A已得到规划许可,可建一幢5层办公楼,总建筑面积为8000平方米,现正招标出让,某开发公司已进行了市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后即可对外出租,出租率估计为90%,年租金为300元/平方米,建筑费和专业费预计为1000元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,贷款年利率为12%,年出租费用为年租金的25%,当地房地产综合还原率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3%,试估算开发商所能支付的投标地价款。(本题30)

    3.某城市内,有一宗住宅用地需要评估,现根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:

项    目

待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(评估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交价格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

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